自2026年1月起，沙特阿拉伯颁布了该国现代史上最重要的房地产改革法规之一。《非沙特公民房地产所有权法》取代了自2000年以来实施的旧法规，现允许外国个人、企业、非营利组织和外交机构在王国境内取得房产或房地产权益。
新规要点
沙特房地产总局（REGA）搭建了完整的数字平台。外国居民可通过“沙特房产”网站凭居留证号码直接申请，系统自动核验资格；非居民需先经沙特驻外使领馆获取数字身份，再在线提交申请。在沙特无实体的外国企业则需通过投资部的“沙特投资”平台注册。
地理范围和限制
利雅得、吉达等核心城市的指定区域将允许房产所有权，具体边界预计于2026年第一季度公布。麦加和麦地那保持特殊地位，所有权仍限于沙特企业和穆斯林个人。不过，外资企业可为经营或员工住宿购置物业，外资也可投资持有麦加、麦地那房地产的沙特上市公司，但单一外国股权不得超过49%。
资本市场衔接
资本市场管理局（CMA）同时批准了新的管控措施，规范上市公司、投资基金和特殊目的实体的房地产所有权，自2026年1月生效。这一监管协调旨在提高市场效率，吸引寻求通过上市工具获取沙特房地产敞口的国际机构投资者。
对跨境投资者的战略意义
对于在中国-中东海湾走廊地区（GCC）运营的国际投资者和企业而言，这项改革带来了重大机遇。能够直接拥有商业和住宅物业——而非通过复杂的租赁结构或当地合作安排——从根本上改变了市场进入和长期运营承诺的考量。
潜在投资者的主要考虑因素包括：
- 尽职调查要求：了解指定区域分类和任何行业特定限制
- 企业架构：评估直接持有还是通过上市REITs投资更符合战略目标
- 治理框架：确保符合REGA注册要求和持续报告义务
市场展望
这项改革代表着与"2030愿景"吸引外国直接投资、推动王国经济基础超越碳氢化合物多元化目标相一致的结构性转变。结合王国正在进行的超级项目——包括NEOM、红海项目和Qiddiya——房地产行业有望迎来大量国际资本流入。
对于应对跨境复杂性的决策者而言，沙特房产所有权的开放标志着一个关键时刻。成功将取决于纪律执行、合适的治理架构，以及选择既了解监管环境又熟悉当地商业现实的可靠本地合作伙伴。
来源：沙特房地产总局（REGA）、资本市场管理局（CMA）、沙特投资部
免责声明：本文仅供参考，不构成投资、法律或税务建议。